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2024年，的城镇化率达到67，平均每户有1.07套房子，表面看房子数量够了，其实分配并不平均，2013年时，20到50岁能够买房的人数多，之后逐年减少，现在主要购房人群在收缩，但房子还在继续建造，尤其是三四线城市，空置房屋越来越多，我看过个县城的数据，新房不出去，二手房挂出来两年没人问，中介直接关门转行去送外。

南这些年人口持续增加，每年大约多出三十四万人，北却减少了将近百八十万，东部地区占了全国人口的十分之四，东北只剩下不到百分之七，以前人们都往广东跑，现在连贵州、四川的年轻人也往浙江、江苏这些地挤南平橡塑胶，海南这两年突然热闹起来，不是因为旅游，而是有人真的搬过去落户安，这说明个道理，不是谁努力的问题，而是看地有没有发展机会。

都市圈变成唯能吸引人的地，圳、东莞和惠州加起来十年间增加了八百多万人，杭州、上海与肥近三年每年还净增二十万以上人口，不过有些省会城市看起来人变多，其实只是把周边县镇的人口抽干了，像济南、南昌、兰州这些地，市区人口增多，整个都市圈却在流失，这就像管只往心脏供，四肢却越来越冷，日本过去也出现这种情况，终所有人都挤进东京，我们或许正走着同样的路。

房企现在过得挺难，杠杆和周转那套做法行不通了，不少小公司撑不下去，要么被大企业收编，要么直接关门倒闭，土地市场也变了样，二线城市的中心地块大得厉害，三四线城市的郊区地块却经常没人要，流拍收场，地不出去，地财政就少了大块收入，有些县去年地赚的钱只有前年的三成，万能胶生产厂家公务员发工资都得等着上拨款支援。

老房子的问题越来越紧迫，全国城镇住房有三亿七千万套，但很多是上世纪九十年代建的，尤其在东北和华北地区，房龄已经过三十年，水管生锈、墙皮脱落、缺少电梯、没有暖气，改造这些房子不是为了好看，是担心哪天倒塌出事，城中村拆得很快，旧改项目批准得很勤，背后原因是已经没有新地可用，只能在老地想办法挤出空间。

土地财政退场后，地找新钱变得困难，二线城市还能靠产业税收补上些缺口，三四线城市连地的收入都快没有了，有的地土地收入占财政比例从80跌到20以下，现在说要试点消费税下放，但真正落实还得等段时间，我不太相信光靠收点购物税就能填补这个窟窿。

限购松绑这件事，很多人觉得是在救市场，实际上像是承认了现实情况，外环放开是早晚的事，估计三年内全国都会取消限购，但放开不等于房价就要上涨，线城市的老破小房子虽然价格低，可是配套设施差、学区资源弱，年轻人愿意租房而不是买房，多孩补贴政策也试点了，只在少数城市发放几千块钱，这点钱根本解决不了问题，政策想吸引人们购房，但大心里都清楚实际情况。

让人难受的是，房子分化已经固定下来，线城市套户比是1.01南平橡塑胶，看起来平衡，但其中40是老破小，真正能住人的不多，三四线套户比有1.12，空置率却过25，房子放在那里没人要，价格只能慢慢往下降，这不是暂时下跌，而是结构变化，人口往哪里走，房价就往哪里沉，未来两三年，强城市可能稳住，但七成小城市，大概率会直阴跌下去，你问会不会，我看可能很小。